12/11/2018

Financement, transformation numérique… ce qu’il faut retenir du Congrès HLM de Marseille

Vous n’avez pas eu la chance d’assister à toutes les tables rondes du 79ème congrès HLM de Marseille ? Pas de panique, nous avons essayé d’aller là où les sujets financiers et numériques étaient sur la table… et nous vous avons fait un compte rendu. Bonne lecture !

Plénière « Loger moins cher : comment ? à quelles conditions ? pour quelle utilité sociale ? »

Yannick Borde, président de PROCIVIS UES-AP, met la question des loyers au cœur de la question du modèle économique. Il rappelle que les loyers sont la quasi seule source de revenus des bailleurs HLM. Ces 30 dernières années (sur la période 1984-2013), les loyers ont suivi l’évolution de l’économie. La charge pour les foyers s’est accrue de 35 %, mais c’est décorrélé de l’évolution des revenus des locataires, qui ont diminué de 10 % en moyenne.

Dépense en logement dans le parc HLM

Résultat, il y a une paupérisation des ménages. Sur la même période, les ménages des 2 premiers déciles de revenus sont passés de 26 % à 43 % des locataires.

La paupérisation de l'occupation sociale du parc HLM

Comme le rappelle M. Borde, « Loger les familles les plus modestes et les plus fragiles est au cœur de la mission du logement social. Si la tendance est de loger des familles à ressources modestes voire très modestes et que le loyer est calculé en fonction de ce revenu, le modèle économique des bailleurs sociaux semble ne pas fonctionner. Si on tire vers le bas les recettes des bailleurs sociaux, il n’y a pas besoin de faire énormément de projections pour voir que la machine aura du mal à tourner. On voit bien qu’aujourd’hui le modèle économique est très fragilisé et très incertain. »

Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre rappelle que, en 2020, les économies budgétaires sur les ménages et les bailleurs sociaux via la baisse des APL représentent 4 milliards d’euros. « Je propose de renoncer à la RLS à 1,5 milliard, parce que faire plus avec mieux, ce ne sera pas possible, ce qui n’empêche pas de faire évoluer le modèle parce que les choses ont évolué dans la société, les territoires ne sont pas les mêmes. »

Marie-Christine Détraz, vice-présidente de Lorient Agglomération, déléguée à l’habitat observe « un tsunami qui frappe les bailleurs sociaux pour boucler leur budget, c’est un modèle économique du logement social qui est remis en cause en profondeur ». Elle déplore que les intercommunalités et les EPCI, qui ont un rôle de chef de file en matière de politique locale de logement, soient oubliées dans la loi de finance et la loin Elan. Pourtant, elles ont un rôle de chef de file en matière de politique locale de logement et elles se substituent de plus en plus au financement de l’état. « Quand l’Etat le finance plus, les aides à la pierre, il faut bien que quelqu’un s’en préoccupe. Si je prends Lorient Agglomération, 36 millions d’euros sur 6 ans, 200 000 habitants, on n’est pas spécialement riches, on le fait ! »

Amélie Debrabandère, directrice générale de Lille Métropole Habitat fait un point sur la situation de son organisme, 33 000 logements et dont 62 % de locataires touchent l’APL. « Lille Métropole Habitat est traditionnellement très soucieux du maintien du pouvoir d’achat des locataires. Nous pratiquons des loyers très en deçà de que autoriseraient les conventions APL : 12 % en dessous des loyers plafonds, cela représente 15 millions d’euros de loyers quittancés en moins par an, à mettre en rapport aux impacts de la loi de Finance qui est pour nous de l’ordre de 10 millions d’euros. »

Vincent Mahé, secrétaire général de CDC-Habitat résume la situation « si on regarde, on regarde l’entreprise logement social dans sa globalité, elle vient de perdre 10 % de son chiffre d’affaires, ce qui est bien évidemment énorme parce que c’était la totalité de la capacité d’auto-financement. (…) Ce qu’on essaie de faire à notre niveau en nous réorganisant. CDC Habitat fusionne ainsi les 13 organismes HLM (Osica, Efidis…) en une seule sous la marque CDC Habitat pour mutualiser les moyens. CDC Habitat propose aussi à d’autres organismes de s’adosser en partenariat, notamment pour mener à bien des chantiers de réhabilitation. Il faut qu’on ouvre la totalité de la boite à outil : la mutualisation, la modulation des loyers, la reconstitution de l’auto-financement des bailleurs... Concernant la nouvelle politique des loyers, cela fait très longtemps qu’on en parle, cela fait 15 ans que la technocratie française s’épuise sur ce système parce que ce n’est pas facile. Il ne faut pas s’imaginer que par ce moyen, on va permettre de faire payer les moyennement pauvres pour les très pauvres. L’équilibre n’est pas là. Ce n’est pas en augmentant un tout petit peu le supplément de loyer de solidarité qu’on donnera des marges de manœuvre pour baisser les loyers de la frange de la population qui a le moins de moyens. »

Christelle Dubos, députée de la Gironde, met l’accent sur la vente de logements comme pilier de financement des organismes HLM et qui est nécessaire et peu développé : « Actuellement 8 000 logements vendues par an sur les 100 000 qui sont fléchés et qui n’ont pas trouvés acquéreurs : il y a des locataires qui veulent accéder à la propriété, comment on permet à ces personnes-là, malgré leurs revenus modestes, d’être propriétaire de leur logement ? L’objectif à terme c’est 40 000 logements vendus, soit 1 % du parc. »

 

Table ronde « La RLS et les mesures d’accompagnement »

Pour rappel, la RLS est la Réduction de Loyer de Solidarité. Lorsque le gouvernement a décidé de baisser les APL (aides aux logement), il a imposé aux bailleurs sociaux de compenser cette perte pour les locataires en procédant à une baisse forfaitaire et concomitante des loyers : c’est la RSL. La RLS concerne uniquement les logements HLM, les locataires du parc privé n’en ont donc pas bénéficié.

Retour sur la mise en œuvre opérationnelle de la réforme:

Mathieu Przybylski, chef du bureau des aides personnelles au logement, Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages, est revenu sur les règles de gestion décidées au fil de l’eau durant l’année 2018. Elles ont été communiquées par l’USH au fur et à mesure ; elles ne sont pas encore transcrites dans les textes ; elles feront l’objet d’une confirmation au cours du premier trimestre 2019. Il revient aussi sur la réflexion sur la mise en œuvre opérationnelle qui a démarré en septembre 2017. Cette réforme concernant 2,4 millions de locataires bénéficiaires de l’APL, il était important de créer un système le plus automatisé possible pour une gestion industrialisée, sans bouleverser les modalités de gestion, notamment le quittancement.

Christian Ti-I-Taming, directeur du Département Echanges et appui à l’implantation, Direction des Politiques familiales et sociales, à la CNAF, est lui revenu sur les « bugs » qui sont apparus durant l’année 2018. C’était sans doute inévitable étant donné la rapidité de la mise en place de cette réforme et de la nécessité de faire des choses de façon rétroactives.

Table ronde « Quand le numérique bouscule les métiers du service »

Alexandre Gayraud, directeur de la DNSI à l’USH, brosse un tableau de l’état de la transformation numérique des bailleurs sociaux. Il observe qu’il y a « 2 sujets principaux qui bouleversent l’organisation des organismes en profondeurs, c’est le Beeam et tout ce qui est maquette numérique, le deuxième c’est tout ce qui a trait au locataire, au service, à l’accompagnement et au bouleversement de tous ces métiers qui ont traits au locataires ».  Témoin de ces évolutions, M. Gayraud observe que « La clé du succès ou de l’échec des initiatives est toujours la même : comment on arrive à déployer une technologie en profondeur et comment l’organisme HLM s’adapte. Il y a un syndrome ‘écureuil’ qui consiste à accumuler des outils sans stratégie, ce qui est déceptif car cela mobilise beaucoup les équipes. »

Véronique Momal, présidente du Club Innovation et Management, partage les résultats d’une étude qu’ils ont mené sur les organismes HLM qui ont initié une stratégie digitale. « La promesse de la simplicité par le numérique est loin d’être tenue. Parfois, cela créé de nouvelles formes de bureaucratisation, des tensions entre services, entre nouveaux métiers émergents et métiers de la proximité … »

Comme le rappel M. Gayraud, le taux d’équipement des foyers en smartphone est très élevé, y compris parmi les locataires modestes du parc HLM. « En revanche, ce sont souvent les jeunes générations qui font un certain nombre de démarches pour leurs parents, donc il faut se demander quelles informations on pousse au locataire. Est-ce que les parents souhaitent que leur enfant voit un avis d’impayé de loyer ? Par forcément ! ».

Table ronde « L’Europe investit dans le logement social : perspectives 2021-2027 »

Crissoula Tsiacalacis, de la Direction générale de la politique régionale et urbaine de la Commission Européenne a la charge de la France au sein du FEDER. Elle a fait un point sur la consommation des fonds européen en matière de logement social. L’Union européenne est-elle en capacité de répondre aux besoins d’investissement en matière de logement social et de pallier au désengagement de l’Etat ?

La France utilise les fonds européens pour des investissements en matière de rénovation thermique de logements existants, de distribution d’énergie et de construction de logements.  Néanmoins, on constate un taux de mise en œuvre assez bas de ces financements, que Tsiacalacis analyse ainsi : les villes se sont appropriées les thématiques de logement récemment. La deuxième chose, c’est la complexité des défis à relever : il ne suffit pas simplement de construire du logement, il faut tous les services qui vont avec. De plus, les projets sont assez cloisonnés, ce qui ne permet pas de récolter tous les fonds disponibles. Par exemple, il est intéressant de qualifier un projet de rénovation tant en termes de rénovation urbaine, de R&D, d’accompagnement social, de lutte contre le réchauffement climatique, etc… pour cumuler le plus de fonds européen possible. « J’invite les bailleurs sociaux, les régions, a d’ores et déjà réfléchir sur les stratégies à mettre en place (…) nous avons des fonds mais nous n’avons pas de quoi les utiliser. »  D’autant que la France aura 85 % des fonds européens destinés à l’innovation et à la recherche, et 6 % pour le développement urbain durable.

Stéphane Viallon, responsable secteur public France au sein de la Banque Européenne d’Investissement (BEI) nous a expliqué le rôle croissant de la BEI dans la création de logements sociaux. La BEI finance avec des prêts à long terme les infrastructures qui correspondent à des priorités de l’union européenne notamment la priorité environnementale. Jusqu’ici, la BEI finançait beaucoup d'infrastructures de transport, et intervenait peu en matière de logement social.  « On a été sollicité sur le logement intermédiaire en mettant en place un certain nombre de financements essentiellement CDC habitat. Grâce au Plan Junker, on va pouvoir à l’avenir élargir cela avec d’autres emprunteurs ce type d’intervention, sur le logement social. On est intervenu en complément de la caisse des dépôts pour apporter des ressources à de meilleures conditions. On a travaillé sur l’amélioration de l’efficacité énergétique des logements sociaux avec la mise en place d’une enveloppe de 500 millions d’euros, on a mis ensuite en place une nouvelle enveloppe de 1 milliard d’euros pour le logement social avec des quasi fonds propres, des prêts de haut de bilan (remboursables au bout de 20 ans et re finançable sur 30 ou 40 ans). Tout cela a été réalisé en partie grâce au plan Juncker qui est une garantie du budget communautaire et qui va permettre à la BEI de pouvoir financer des opérations de natures risqués. »

David Rosanvallon, Directeur d’investissement, développement et maîtrise d’ouvrage au sein de Famille et Provence, nous explique par le biais d’une vidéo comment ils ont pu mettre en œuvre une réhabilitation énergétique, une amélioration du confort et la requalification des espaces extérieurs de 733 logements au Jas de Bouffan à Aix-en-Provence. « Toute cette opération n’aurait pu se réaliser sans l’intervention de l’Europe. Cela nous a permis de ramener d’autres conforts. On a changé des portes palières, ce qui était très attendu par nos locataires. Parce que l’isolation par l’extérieur ce n’est pas forcément quelque chose qu’ils attendent dans leur quotidien, ils sont sur des choses beaucoup plus concrètes. Donc quand l’Europe vient financer des travaux d’amélioration énergétique, nous pouvons consacrer nos moyens sur d’autres éléments qui sont très attendus par les locataires. On a pu avoir une ambition humaine beaucoup plus importante, notamment sur la sensibilisation et l’accompagnement des locataires par le biais de nombreux évènements festifs. »

 

Table ronde « Contexte financier : conjoncture économique et situation des collectivités locales »

Olivier Landel, Délégué Général de France Urbaine, a présenté « la situation financière des collectivités locales à l’aune de la contractualisation et de la réforme de la fiscalité locale ». Le sujet est sensible à l’heure de la suppression de la taxe d’habitation et de la réduction des marges de manœuvre des collectivités. Pour rappel, France urbaine est une organisation française qui représente les grandes villes (métropoles, communautés urbaines, communautés d'agglomération et plus grandes communes françaises).

La tendance était jusqu’à maintenant à une plus grande autonomie fiscale des communes ; les ressources propres des communes sont ainsi passées de 60 % en 2003 à 70 % en 2016. La taxe d’habitation qui était l’une de ces ressources propres constituait 17 % des ressources des communes. Le remplacement de la taxe d’habitation par une dotation va donc complètement inverser cette tendance.

Comment les mairies vont-elles adapter leurs modes de financement ?

Sans taxe d’habitation, les leviers qui restent aux communes pour ajuster leurs recettes sont moins nombreux. Les communes n’ont pas la main sur le taux de la CVAE (taxes sur les entreprises). Il leur restera alors la possibilité d’augmenter la taxe foncière ou les recettes diverses, notamment les amendes de stationnement, les frais de cantine scolaire, le prix des crèches et pourquoi pas jouer sur le quotient familial.

Pour ne pas en arriver là, France Urbaine fait des propositions pour compenser la suppression de la taxe d’habitation :

1. Remplacer la taxe d’habitation par une autre taxe résidentielle qui concernerait l’ensemble de la population (rappelons que 40 % des ménages ne payait pas la TH) mais qui serait très faible et qui serait progressive en fonction des revenus. Cependant, cette idée n’est clairement pas à l’ordre du jour, comme l’indiquait Marc Fesneau qui déclarait sur notre blog qu’il n’est pas question de réinventer la taxe d’habitation. En revanche, concernant  l’idée que cette idée se transforme en impôt national qui viendrait remplacer la taxe d’habitation, France Urbaine est franchement contre : « Cette question d’un impôt national, à France Urbaine, on la conteste absolument dans la mesure où ça correspond en fait à une dotation, c’est-à-dire quelque chose que l’état régule comme il le souhaite, en ouvrant et en fermant le robinet, et surtout, la répartition entre les différents territoires est à la main complète de l’Assemblée et non pas en regard de l’activité que génère tel ou tel élu local. »

2. Transférer l’ensemble des ressources de la taxe foncière et de la CVAE aux communes (alors qu’aujourd’hui ces taxes sont réparties entre les communes et les départements). Le modèle économique des départements est du coup sur la table, mais cela n’est pas forcément un problème dans la mesure où, selon Olivier Landel, elle l’est déjà. En effet, la nouvelle allocation universelle d’activité qui a été annoncée dans le cadre du Plan Pauvreté devrait être une allocation gérée au niveau national ; elle remplacerait le RSA qui est aujourd’hui distribué par les départements, qui n’auraient donc plus tous ces dépenses sociales dans leurs charges.


3. Mettre en place une philosophie différenciée entre les grandes collectivités, notamment les grandes agglomérations et les autres territoires. Les maires des grandes villes ont souvent plus envie d’autonomie pour mener des actions propres notamment en termes d’action de développements économique. « Cette demande vient beaucoup des grandes agglomérations qui mènent des actions proactives et peuvent en avoir besoin du fait de leur taille, de leur développement économique et du développement du logement.  On peut en avoir que certaines subissent à cause de la croissance démographique, qui n’est pas une chose très facile à gérer. »

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